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Direitos de Vizinhança: tudo o que você precisa saber

Mariana Guimarães Por: Mariana Guimarães 5 minutos
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O Código Civil Brasileiro dispõe um capítulo específico para tratar dos direitos de vizinhança, que limitam o uso abusivo da propriedade, a fim de evitar conflitos entre seus titulares ou possuidores.

Afinal, é uma característica fundamental do Direito privilegiar conjuntos de normas sobre as relações humanas para evitar o estado de natureza (HOBBES, 1651), no qual a positivação é a diretriz convencional, inventada pelos homens, tendo em vista o bem comum, a ordem e a preservação da vida.

Aqui, vamos falar sobre conceitos do direito de vizinhança, principais casos práticos e qual tem sido o melhor meio, mais eficiente, de resolução desses problemas.

Qual o objetivo do direito de vizinhança?

A princípio, as regras instituídas pelo direito de vizinhança têm o objetivo de regular a relação jurídica que já existe entre aqueles que são titulares de direitos reais.

Entre essas regras, surgem disposições a respeito de fatos simples que desencadeiam conflitos entre vizinhos, como: 

  1. árvores limítrofes; 
  2. passagem forçada; 
  3. passagem de cabos e tubulações; 
  4. águas; 
  5. limites entre prédios; 
  6. direito de tapagem;
  7. e direito de construir.

Com efeito, o direito de vizinhança age como limitador do direito à propriedade, que não deve ser visto como um direito absoluto

A respeito do direito à propriedade, bastante influente nessa discussão, o ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves ensina que: 

‘‘O direito de propriedade, malgrado seja o mais amplo dos direitos subjetivos concedidos ao homem no campo patrimonial, sofre inúmeras restrições ao seu exercício, impostas não só no interesse coletivo, senão também no interesse individual. Dentre as últimas, destacam-se as determinadas pelas relações de vizinhança”.

Dessa forma, a propriedade deve ser usada de modo que seja possível a coexistência pacífica entre aqueles que dividem o mesmo espaço geográfico, seja em casas ou em condomínios edilícios.

Quais são os bens jurídicos tutelados pelo Direito de Vizinhança?

Ao realizar uma leitura dos artigos que tratam dos direitos de vizinhança no Código Civil, identificam-se três principais bens jurídicos tutelados: segurança, sossego e saúde.

In verbis, conforme art. 1.277 do Código Civil:

‘‘O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha’’.

Em síntese, o art. 1.277 do CC é claro ao taxar os bens jurídicos tutelados pelo direito de vizinhança.

Quais critérios podem ser utilizados no direito de vizinhança?

Diante de ações que interfiram na saúde, sossego e segurança da vizinhança podem ser analisados ainda dois critérios para corroborar a defesa técnica: zona de conflito e anterioridade da posse.

Zona de conflito 

Esse critério serve para verificar a normalidade do uso da propriedade, analisando os costumes do lugar em que ela está situada. 

Isso porque, os costumes locais variam bastante. Por exemplo, os costumes de um bairro residencial são totalmente diferentes dos costumes de um bairro industrial.

Logo, o que pode ser considerado uso anormal da propriedade em um local, pode não ser em outro.

Anterioridade da posse 

Além da zona de conflito, deve-se considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou ou alugou um imóvel próximo a um estabelecimento barulhento, em tese, já deveria saber dos costumes daquele local. 

Por esse critério entende-se, em regra, que os primeiros a se instalarem em determinado local determinam a sua destinação.

No entanto, essa teoria não é absoluta, já que os proprietários não podem se valer da anterioridade da posse para justificar a perturbação ao vizinho.

Quais são os principais casos práticos do Direito de Vizinhança?

Primeiro, um dos maiores transtornos no Direito Imobiliário é o problema do ruído ou barulho que importune o sossego.

Outro, a questão da obra que cause danos aos vizinhos ou até riscos à segurança e à saúde. Vejamos cada um deles.

Casos práticos de ruído ou barulho

Esse transtorno ocorre, principalmente, em relação a estabelecimentos comerciais como bares.

É extremamente comum que esses comércios sejam responsáveis pela produção de ruídos acima dos limites da legislação local, que durem até tarde da noite, perturbem o sossego e, consequentemente, incomode a coexistência pacífica entre vizinhos.

Nesses casos, como advogado, deve haver a orientação de que o bar pode ser notificado e, caso o ruído não seja interrompido, ajuizar uma ação com essa finalidade.

Casos práticos de obras

Diante de obras que causem danos aos vizinhos ou, inclusive, risco de queda (principalmente, considerando que a maior parte das obras domésticas não possui arquiteto ou engenheiro responsável pela segurança).

Também diante desses casos, como advogado, deve haver a orientação da plausibilidade de se ajuizar uma ação buscando responsabilização. 

Confira também o artigo Responsabilidade Civil: o que é e quais os tipos?

No entanto, os profissionais devem tentar mediar os conflitos e oferecer aos clientes a resolução mais rápida, que geralmente é extrajudicial – seja por notificação ou tentativa de reconciliação antecipada.

Considerações finais sobre o Direito de Vizinhança

Em síntese, os Direitos de Vizinhança existem para conter a violação da segurança, do sossego e da saúde, promovendo a paz entre aqueles que coabitam na condição de vizinhos. 

Dessa maneira, como já foi dito, o direito à propriedade não é absoluto. De modo que atos ilegais, abusivos e lesivos que atingem diretamente bens jurídicos tutelados pelo Direito de Vizinhança podem ser responsabilizados.

Entretanto, é imprescindível tentar mediar os conflitos e oferecer aos clientes a resolução mais rápida, que geralmente é extrajudicial.

Logo, o cliente resolve o problema de forma mais eficiente e sua atuação profissional é destacada

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